Biscarrosse Immobilier

Conseil de l'agence

5 conseils pour investir dans un bien à mettre en loca

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Vous êtes à la recherche d’un investissement locatif sur Biscarosse et ses environs ? Voici quelques conseils éclairés de notre agence Biscarosse immobilier pour mener à bien votre projet.

Valider son projet d’investissement 

 

Deux principales options s’offrent à vous pour mettre en location votre bien :

  • La location vide ;
  • La location meublée.

Ce choix a une incidence sur les règles du bail, l’aménagement du logement et l’imposition des revenus locatifs. 

 

La durée du bail 

 

Le bail d’une location vide est plus long que celui d’une location meublée. Les durées de ces différents contrats de location sont les suivantes :  

  • 3 ans pour une location vide ;
  • 1 an pour une location meublée.

La durée d’une location meublée peut être réduite à 9 mois si vous louez le logement à un étudiant. 1

 

L’équipement indispensable à une location meublée 

 

Si vous souhaitez faire de la location meublée, le logement devra être aménagé pour comporter un certain nombre d’éléments prévu dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Il doit notamment être équipé d’une literie, de volets et rideaux dans les chambres, d’un four, d’un réfrigérateur-congélateur ou avec compartiment à congélation ou encore de la vaisselle en nombre suffisant. 

 

La fiscalité 

 

Enfin, la fiscalité relative aux locations vides et meublées diffère. Concernant la location vide, les revenus locatifs doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers et vous êtes soumis, soit au régime du micro foncier soit au régime réel. Lorsque vous louez un logement meublé, les loyers sont soumis à l’imposition sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ils dépendent soit du régime micro-BIC soit du régime réel en fonction du montant des revenus locatifs. 

 

Pensez à la loi Pinel

Biscarosse est éligible au dispositif d’investissement locatif mis en place par la loi Pinel. Il permet, en achetant dans le neuf ou l’ancien réhabilité, de bénéficier de réductions d’impôt pouvant aller jusqu’à 18 % du coût total de l’opération sur une durée de 12 ans. Pour cela, vous devrez vous engager à louer le logement à des ménages aux revenus modestes et à un loyer plafonné. 

 

Sélectionner un emplacement porteur

 

L’emplacement est au cœur de tout projet d’investissement locatif. La rentabilité de votre placement immobilier en dépend grandement. 

Il est conseillé de choisir, en premier lieu, la ville dans laquelle vous souhaitez investir avant d’en déterminer, plus précisément, le quartier. 

Vous devez notamment être attentif aux critères suivants : 

  • La proximité des infrastructures routière ; 
  • La desserte du secteur en transports en commun ;
  • La présence de commerces et services ;
  • L’existence d’un bassin d’emploi dans les proches environs ;
  • L’attrait touristique de la ville si vous souhaitez réaliser de la location saisonnière. 

 

Réalisez une étude du marché locatif

Pour vous faire une idée de l’attractivité locative d’une ville et du montant des loyers, n’hésitez pas à consulter les offres sur les sites des agences immobilières. Cela vous permet d’avoir une première approche de l’état du marché locatif local. Il est également pertinent de consulter les agences immobilières du secteur qui peuvent vous apporter de précieuses informations sur le marché. 

 

Choisir un logement de qualité

 

L’état et les qualités intrinsèques du logement sont essentiels. Cela permet de vous distinguer de la concurrence. 

Certaines caractéristiques du logement ne doivent pas être négligées :

  • La superficie du logement ;

Pour être loué, le logement doit disposer d’une pièce principale d’une surface minimale de 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m. À défaut, il doit avoir un volume habitable supérieur à 20 m3.

  • La disposition des pièces ; 
  • L’exposition du logement ; 
  • La présence d’un espace extérieur ;
  • La qualité des matériaux ;

Les matériaux doivent pouvoir résister au temps.  Cela est d’autant plus vrai si vous faites de la location saisonnière ou étudiante où les occupants se succèdent.  

  • L’existence d’une cuisine tout équipée.

 

Estimer la future rentabilité locative

 

Avant de vous engager dans l’achat d’un bien, il est vivement conseillé d’en évaluer la rentabilité locative. 

Pour calculer le rendement locatif annuel net, il vous faut appliquer cette formule :

(Montant du loyer annuel X 12) X 100 – les charges locatives / prix d’achat, frais d’acquisition compris2


Les charges locatives qui peuvent être déduites sont les suivantes :

  • Les frais de financement : crédit immobilier, assurance emprunteur…
  • La taxe foncière ;
  • Les charges non récupérables auprès du locataire ;
  • L’assurance du propriétaire non occupant ;
  • Les éventuels frais de gestion ;
  • L’éventuelle assurance des loyers impayés.

 

Pensez à confier la gestion locative de votre bien à une agence immobilière

 

La gestion locative d’un bien est chronophage et requiert de nombreuses compétences administratives, juridiques et techniques. Il peut être intéressant de signer un mandat de gestion avec une agence immobilière. 

En contrepartie d’une rémunération équivalente à 5 à 10 % du montant des loyers charges comprises3, le gestionnaire se chargera de : 

  • La sélection du locataire ; 
  • La rédaction du bail ;
  • La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie ;
  • Le quittancement des loyers ;
  • L’organisation et le suivi des réparations locatives revenant au bailleur. 
  • Le renouvellement du locataire en cas de résiliation de bail. 

 

L’agence Orpi Biscarosse Immobilier peut vous accompagner dans votre projet d’investissement locatif sur Biscarosse et sa région. Les conseillers de l’agence sont à votre disposition et ont hâte de vous aider à concrétiser votre projet. 

 

1 https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/location-vide-ou-meublee-chaque-formule-ses-avantages-et-ses-inconvenients-article-23301.html

2 https://immobilier.lefigaro.fr/annonces/edito/acheter/je-me-prepare/comment-calculer-le-rendement-de-son-investissement-locatif

3 https://www.net-investissement.fr/vos-objectifs/guides/investir-dans-l-immobilier/les-7-cles-pour-reussir-son-investissement-immobilier-locatif-1384.html 

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